월차임 연체하면 안 되는 이유
우리가 은행에서 대출을 받아도 이자를 일정 기간 이상 연체하면 신용등급이 하락하고 대출이 제한됩니다. 마찬가지로 부동산을 임차하는 경우에도 임차인(세입자)은 임대인(집주인)에게 보증금을 주고 매월 차임(월세)을 지급하게 되는데 이를 연체하는 경우 임차인으로서의 권리를 잃어버릴 수 있습니다.
매월 내는 차임을 일정 기간 연체하게 되면 임차인으로서 누릴 수 있었던 많은 권리를 포기해야 합니다. 다른 건 몰라도 절대 차임은 연체를 하지 않는 게 좋습니다. 혹시라도 연체를 하고 있다면 지금이라도 가장 우선순위로 처리해야 합니다.
1. 상가 임대차
'상가건물임대차보호법'에서는 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우, 임대인(집주인)은 계약을 해지할 수 있습니다. 보통 건물을 임대할 경우 월세로 납입하는 경우가 많으니 3기(연체된 금액이 3회분)란 세 달 치의 월세를 의미합니다.
만일 매달 1일이 월세 납부일이면 3기 연체한 1일의 다음 날인 2일부터 임대차계약이 해지 가능합니다. 하지만 3기를 완벽하게 미납하지 않더라도 횟수와 금액이 모두 3기 연체를 만족하면 그 다음날 계약 해지가 가능하니 꼭 알아두시기 바랍니다.
그리고 3기 연체를 만족하더라도 임대인이 해지 통지를 하지 않을 경우 임대차계약은 그대로 유효합니다. 임대인은 딱 3기차 연체를 만족하는 기준에 있을 경우에만 계약을 해지할 수 있습니다.
'상가건물임대차보호법'은 임대인을 위한 아주 강력한 보호법이 몇 가지 있습니다. 첫 번째로 '10년간 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있다'라는 건데 바로 이 권리가 차임액 연체 시 날아갈 수 있습니다.
그리고 '권리금 회수 기회를 보장하는 규정'이 있는데, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 데려오면, 특별한 사유가 없는 한 그 신규 임차인과 계약을 체결해야 합니다. 거절할 경우 임대인이 임차인에게 권리금 상당액의 손해배상을 해줘야 합니다.
권리금이라는 게 수천만 원 혹은 수억 원이 될 경우도 있는데 만약 차임액 연체 시 권리금 회수 기회를 보장받지 못할 수 있습니다. 굉장히 큰 손해를 볼 수 있는 부분이니 꼭 알아두시기 바랍니다.
2. 주택 임대차
주택은 상가의 경우보다 기준이 더 까다롭습니다. 상가 임대차의 경우 3기의 연체가 있을 경우 불이익을 받지만 주택은 2기의 차임 연체가 있으면 임대인이 임대차계약을 해지, 갱신 요구도 거절할 수 있습니다.
최근 임대차법 개정으로 주택 임대차인은 임대차 기간 만료 전에 1회에 한해 '계약 갱신 요구권'을 행사할 수 있는데, 2기의 차임 연체 사실이 있다면 계약을 갱신할 수 있는 권리를 상실하게 됩니다.
3. 토지 임대차
토지 임대차도 2기의 차임 연체가 있으면 임차인이 '지상물매수청구권'을 잃게 됩니다.
예를 들어, 임차인이 임대인의 땅(나대지)를 빌려 자신 명의의 건물을 짓습니다. 그럼 토지 임대차가 계약이 끝나게 되면 임대인의 땅 위에 지은 건물을 철거하는 게 원칙입니다. 하지만 건물 철거 자체가 임차인 뿐만 아니라 사회 경제적으로 큰 손실이죠.
그래서 민법상 임차인에게 '지상물매수청구권'이라는 것을 인정해 주고 임차인의 건물을 임대인이 시가에 따라 매수하도록 법으로 정하고 있습니다. 임차인에게는 꼭 보전되어야 하는 권리죠.
대법원에서는 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임대차에 있어서 임차인의 차임 연체로 임대차계약이 해지되었을 때에는 임차인에게 그 지상건물에 관한 매수청구권이 발생하지 않는다는 입장입니다.
2기의 차임 연체로 건물도 날리고 철거비용까지 물어줘야 하는 불상사가 생길 수 있으니 완전 날벼락이죠.
4. 끝으로
차임 연체는 임차인의 입장에서는 정말 무섭고 조심해야 하는 일이지만 또 임대인의 입장에서는 오히려 역으로 이용할 수 있는 좋은 기회일 수 있습니다. 일부러 연체 사실을 통보하지 않고 놔두는 경우도 있다고 하니 임차인이 더욱 유의해야 할 것 같아요.
댓글